5 проблем, из-за которых вы будете очень долго продавать квартиру

1. Несколько собственников

Если у квартиры больше одного собственника, продать её сложнее. Совершить такую сделку можно только при соблюдении определённых условий.

Например, если квартира находится в совместной собственности ГК РФ, статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности без определения долей, то любые действия с ней можно проводить только с письменного согласия всех владельцев. Как правило, такая ситуация возникает при приватизации жилья или совместной покупке квартиры в браке. От продажи каждый из участников получит равное количество денег.

При долевом владении жильём вам также понадобится согласие всех собственников. Если кто‑то из них против, единственный вариант решения проблемы — выкупить его часть перед продажей.

Выручку от итоговой сделки распределяют пропорционально доле каждого владельца. Например, квартира стоит 10 миллионов рублей. У неё три собственника: у первого доля — 60%, а у второго и третьего — по 20%. Соответственно, от продажи жилья первый получит 6 миллионов, а второй и третий — по 2 миллиона.

2. Невыплаченная ипотека

Если вы ещё не погасили ипотеку за квартиру, распоряжаться ей можно только с согласия банка. Поэтому вам необходимо обратиться туда с заявлением о том, что вы хотите продать жильё. Банк может одобрить сделку или запретить её.

В первом случае вам необходимо предоставить заявление о досрочном погашении ипотеки и договор купли‑продажи. В день сделки вы приходите в банк вместе с покупателем, он оставляет деньги за квартиру в ячейке или переводит на счёт. Часть этой суммы идёт на оплату долга по ипотеке, а оставшаяся — продавцу.

Если банк не одобрил сделку, то вам придётся искать покупателя, который согласится выплатить часть денег в качестве задатка для погашения долга по ипотеке. На поиски такого добровольца нужно время, поэтому быстро продать квартиру вряд ли получится.

Отдельный разговор — военная ипотека. Чтобы продать квартиру, купленную на таких условиях, необходимо снять все обременения. То есть вам понадобится полностью выплатить долг по кредиту, и только потом продажа будет возможна.

3. Дети среди собственников

Если при покупке недвижимости вы использовали деньги из материнского капитала, ваш ребёнок также обладает Статья 10. Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий долей в квартире. Это может вызвать сложности при продаже жилья, потому что работники органов опеки отслеживают такие сделки. Они могут запретить реализацию, если посчитают, что права несовершеннолетнего ущемляются. Например, когда условия в новой квартире оказываются хуже, чем в проданной, или при переезде из города в деревню. 

Даже если вы уверены, что права ребёнка будут соблюдены, вам нужно заранее собрать необходимые бумаги. В законе ГК РФ, статья 37. Распоряжение имуществом подопечного нет точного списка документов, которые надо предоставить в органы опеки. Перечень лучше уточнить в конкретном учреждении. Провести сделку вы сможете только после того, как получите письменное разрешение на продажу.

4. Незаконная перепланировка

Если вы делали в квартире перепланировку и не зарегистрировали её, то такие изменения не будут отмечены в плане БТИ (Бюро технической инвентаризации). Узаконить их можно только через суд ЖК РФ, статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме .

Перепланировка не препятствует продаже квартиры напрямую, но привносит некоторые сложности. Например, может оттолкнуть потенциальных покупателей, потому что они посчитают такое жильё небезопасным. Кроме того, вам, скорее всего, придётся снизить стоимость: квартиры с незаконными изменениями продаются дешевле, чем в среднем по рынку.

5. Долги за ЖКУ

Бывают ситуации, когда долги по оплате жилищно‑коммунальных услуг достигают сотен тысяч рублей. Есть несколько способов избавиться от них при продаже жилья. Например, можно договориться с покупателем, чтобы деньги из задатка пошли на оплату задолженности. 

Альтернативный вариант — перевести долг на покупателя и при этом снизить стоимость квартиры. Согласно закону ГК РФ, статья 391. Условия и форма перевода долга , обязательства сторон по погашению задолженности нужно прописать в договоре купли‑продажи. 

Например, стоимость квартиры составляет 10 миллионов рублей, а долг за ЖКУ — 200 тысяч. Тогда в договоре указывается цена жилья — 9,8 миллиона, отдельно прописывается сумма долга и срок, в течение которого его необходимо погасить.